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　　2013年9月6日，A公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定对案涉项目提供前期物业管理服务。2015年1月21日至24日，某商业公司与A公司签订《商品房预售合同》52份，购买涉案项目中的52套房屋。合同载明“甲方已选聘某物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。因该房屋规划用途为商业用房，甲乙双方已签订了《业主临时管理规约使用公约》。”合同补充条款关于物业管理的约定载明：“1.乙方确认甲方已向其明示了《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》。同意甲方指定的前期物业管理公司对除乙方购买范围之外的区域来管理服务。2.甲方同意乙方在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对乙方购买范围内的物业及附属设施来管理和服务。甲方不能以此为理由延期交付或者延期办理房产证。主合同约定的附件五不再执行，双方按本条款履行。3.物业服务费、电梯运行费的计算以建筑面积计算。4.乙方使用规划用途为商业物业（办公）的该房屋开展经营活动时，一定要符合甲方的整体商业（办公）规划。”2015年1月21日，某商业公司授权B公司办理涉案项目房屋租赁事宜。2015年2月11日，B公司与某银行青岛分行签订《房屋租赁合同》，约定将项目内面积为15719平方米的商业网点租赁给该青岛分行使用，租赁期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，双方又签订补充协议（一）约定将位于项目网点另外一部分房屋及附属场地租赁给某银行青岛分行使用，租赁期限自2017年6月15日至2027年6月14日。

　　涉案项目物业交付后，某物业公司进行了相关的物业管理服务。某银行青岛分行租赁某商业公司房屋并于2015年7月入驻，对涉案房屋相关区域的日常保安、保洁，及供水、供电、消防、电梯等附属设施设备的维护保养，自行负责管理或采购了其他单位的物业服务。2019年1月，某物业公司向某银行青岛分行催缴物业服务费及逾期付款违约金。某物业公司与某银行青岛分行、某商业公司就物业服务费的交纳问题形成纠纷。

　　某物业公司向法院起诉请求某银行青岛分行、某商业公司支付拖欠的综合物业服务费6883546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期间），并判令某银行青岛分行、某商业公司支付自合同约定应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止的违约金（暂计算至2019年6月30日为7212460.30元）。

　　济南铁路运输中级法院于2020年8月17日作出（2019）鲁71民初87号民事判决：一、某银行青岛分行自本判决生效之日起十日内向某物业公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1111063元；二、某商业公司对本判决第一项确定的款项向某物业股份有限公司承担连带清偿责任；驳回某物业股份有限公司其他诉讼请求。某物业公司不服提出上诉，山东省高级人民法院于2021年2月3日作出（2020）鲁民终2866号民事判决：驳回上诉，维持原判。某物业公司不服向最高人民法院院申请再审，最高人民法院于2022年3月15日作出（2021）最高法民申6280号民事裁定提审本案，并于2023年6月28日作出（2022）最高法民再223号民事判决：一、撤销山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号民事判决和山东省济南铁路运输中级人民法院（2019）鲁71民初87号民事判决；二、某银行青岛分行向某物业公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4387215.98元，支付以每月物业费239055.61元为基础，从应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准、自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算的违约金；三、某商业公司对判决第二项确定的物业服务费向某物业公司承担连带清偿责任；四、驳回某物业公司其他诉讼请求。

　　法院援引《物权法》第72条（现《民法典》第273条），确认前期物业服务合同具有“法定延续性”：

　　合同主体穿透规则：建筑设计企业与物业企业签订的前期合同，在物业所有权转移后自动约束全体业主，此系基于建筑物区分所有权有部分不可分割的特性。

　　意思表示限制规则：开发商与业主在买卖合同中关于另行选聘物业的约定，因违反《物业管理条例》第24条关于前期物业强制招标的规定，且损害物业企业信赖利益，构成权利滥用。

　　服务不可分原则：银行虽自行采购安保服务，但水电、消防等公共设施仍需物业统一维护，部分服务外包不构成整体物业关系的解除事由。

　　扣减正当性基础：业主自行承担部分服务导致物业成本降低，依《民法典》第533条情势变更原则，允许扣减20%费用。

　　市场基准参照：结合周边物业收费标准及行业成本测算，防止前期合同因缺乏竞争性导致价格畸高。

　　政策导向考量：通过费用调整引导业主积极组建业委会，破解“前期物业终身制”困局。

　　本案确立的“扣减但不禁用”规则具有创新性：既维护前期合同效力，又通过费用调整实现实质公平。但需警惕司法过度介入商业判断，宜通过强化业委会组建程序、完善物业费听证机制等前置措施减少裁量依赖。

　　在《民法典》合同编司法解释中增设物业费动态调整条款，确立成本审计与市场比价程序。

　　· 事实依据：某商业公司与开发商在《商品房预售合同》中明确约定“主合同附件五（前期物业服务合同）不再执行，乙方有权自行指定购买范围内的物业服务企业”。

　　《民法典》第465条（合同相对性原则）：合同仅对当事人具有法律约束力。开发商与业主之间关于排除前期合同的约定，因物业公司非合同主体，不能直接约束物业公司。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条：业主不得以未实际享受或无需接受服务为由拒绝履行缴费义务，但未排除业主与开发商关于物业服务安排的特别约定效力。

　　· 策略：强调业主与开发商已通过补充协议变更前期合同条款，物业公司未参与协商且未明示接受，主张双方权利义务应以商品房预售合同为准。

　　· 事实依据：某银行青岛分行作为承租人，未直接签署前期合同，仅通过租赁关系取得房子使用权。

　　《民法典》第939条（原《物权法》第81条）的例外情形：若屋子的用途、管理范围与社区公共设施完全独立（如封闭式商业网点），可主张其不构成“区分所有权的共有部分”，从而不受前期合同约束。

　　· 策略：提交证据证明涉案区域具备独立管理条件（如自建水电系统、独立安防设施），主张其物业服务需求与社区公共管理无关。

　　· 事实依据：某银行青岛分行已自行承担安保、保洁及设施维护，实际减轻了物业公司的服务成本。

　　《民法典》第533条（情势变更原则）：若合同履行基础发生重大变化（如业主自行承担部分服务），可请求调整费用标准。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条：因客观情况导致显失公平的，法院可酌情调整。

　　· 策略：委托第三方机构出具成本评估报告，量化物业公司实际服务范围缩减对应的成本减损，主张按比例扣减物业费。

　　《物业管理条例》第41条：物业费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。

　　· 策略：收集区域内同类商业物业收费数据，证明合同单价偏离市场合理区间，请求法院参照市场价重新核定。

　　山西大同订婚案二审将公开宣判，男方家属曾请求追究12名办案人员玩忽职守

　　极目新闻记者 舒隆焕4月12日，山西大同订婚案男方母亲郑女士向极目新闻记者透露，该案刑事与民事二审将在4月16日公开宣判。她表示，一起等待二审宣判，期待有个公正的判决。

　　已恢复运行！突发故障10多个小时，美海关系统被特朗普关税“绕晕”！中国制造商向美国客户明确：不会降价！美国有多依赖中国商品？

　　综合央视新闻、参考消息4月12日报道，当地时间4月11日，美国海关和边境保护局发布警报，称该部门一个涉及关税豁免的代码出现故障。

　　近日，中国宣布减少美国电影进口数量，美国多家电影公司的股价大幅度下滑。中国作为全球顶级规模的票房市场之一，这将对美国电影在全球的票房造成什么影响？

　　中国进口商从巴西购买了至少40艘货船的大豆，“数量异常庞大 速度异常迅速”，美国农民：咱们不可以成为牺牲的羔羊。

　　4月12日，#刘强东回应美团高管言论 ：不要和人打口仗，不能产生社会价值。

　　北京时间4月12日，跳水世界杯加拿大站，#中国混团领先66分夺冠 ，#全红婵为陈芋汐表现鼓掌呐喊 。

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　　二级演员程红，被撤职！详情披露：参加欧洲巡演期间，到巴黎、布鲁塞尔、鹿特丹等地违规公款旅游

　　4月11日，兰州市纪委监委通报4起违反中央八项规定精神典型问题。其中披露，兰州大剧院原院长助理程红，因存在违规公款旅游等问题，已被撤职。

　　官方公布：卫某偷配领导办公室钥匙，多次潜入窃密，甚至偷录内部会议内容，出卖重点领域核心秘密

　　4月12日，国家安全部公布一起重大间谍案件:卫某，原某军工集团下属研究院工作人员，在公园中被一个看似游客的外国人攀谈结识，这名外国人其实是间谍。

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　　据财联社4月11日报道，中美贸易战升级影响中国对美国农产品采购，中国大豆商本周转而大量购买巴西大豆。

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